北京市农村法治研究会就《北京市农村宅基地及农民住宅条例》的法规预案研究报告称，我国明确禁止向城镇居民出售农村宅基地，但私下交易现象屡禁不止。据国土资源部统计，在经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%至40%之间。
各级人大对农村宅基地及农民住宅的立法缺位，增加了政府管理难度。比如本市某乡镇共有21个村庄，却实施了四种拆迁政策，均以“红头文件”的形式对外发布，而且越是后制定的政策优惠条件越多。
建议：制定有条件流转制度
“市场经济和城镇化进程不可逆转，农民增收问题也是中央关注的重点”。课题组提出了6个有关农村房屋的具体制度：农村基本住房保障制度、农民建房动态管理制度、农民住房安全管理制度、农民住房确权登记制度、农村宅基地及其住宅的有条件流转制度和合理征收补偿制度。
其中，“农村基本住房保障制度”提出，除了传统的“一户一宅”的方式供应宅基地之外，宅基地紧张之地可由村集体集中建房，并且放宽对农村房屋层高限制，允许其加盖三层以下房屋。农村房屋和宅基地所有权分属农民个人和集体所有，建议参照现有城市房屋确权管理登记制度，对集体土地使用权和房屋所有权同步确权、分别登记，建立农村宅基地动态信息系统。
在“流转（出租、互换、赠与、转让）”方面，专家建议结合农村实际情况，制定合理的有条件流转制度。以买卖为例，可设定若干限定性条件：坚持现有《土地管理法》的基本规定，即宅基地使用权的初始取得只能是一次，出售、出租后不可再次申请；严格限制买卖双方条件，规定卖方只有提供已有其他住房时才可出卖，买方仅能购买一处宅基地及其住宅；只有房地一体时才可流转，未建房屋的宅基地不得流转等。
