“没有外地人来鄂尔多斯买房，全是本地人买。煤老板、公务员、小市民，人人都炒房。”鄂尔多斯兴泰集团负责人如此描述鄂尔多斯的地产市场。
2010年，鄂尔多斯商品房销售面积达到1009.4万平方米，这个数字约为北京的三分之二;而其常住人口连北京的十分之一都不到。从2006年开始，鄂尔多斯的房价一路上扬，2008年后更是翻番上涨。
与其他城市不同，本地人既是地产市场的买家，也是卖家——鄂尔多斯很多地产项目的资金来源，有相当大一部分由本地人通过地下金融参与。这种地产自循环系统为鄂尔多斯所独有。市场充斥着煤炭带来的“容易钱”(easy money), 而本地产业基础及实业投资文化薄弱，在当地政府“把钱留在当地”的发展思路引导下，加之熟人关系社会助推资金高杠杆流动，没有哪个产业比房地产更加容易“发展”。
房地产泡沫不断膨胀的基础是“博傻”，即在明知投机产品价格已被高估的情况下还在买入，寄希望于接下来还会有更“傻”的人以更高价格接手。
目前，当地政府正推动当地多达500多家的房地产企业整合重组。鄂尔多斯市财政将首期出资1亿元，设立鄂尔多斯市城市建设发展基金。
遍地都是中间人
“严姐”开着奥迪Q7，衣着光鲜。她的亲戚朋友听说她有项目、能赚钱，都把钱交给她，少则两三万元，多则几十万元。有的人为了能让她收钱，大过年的还拎着东西来说好话。
就在几个月前，鄂尔多斯的房子只要能建出来，都不愁卖。“严姐”的“系统”亦运转自如：她往往用2分-2.5分利把钱收上来，再以3分-3.5分利放出去，绝大部分是放给了房地产开发商。在鄂尔多斯，一个房地产项目的开发周期一般三年，每年工期只有不到十个月。在项目销售前的建设期，开发商每个月定期给“严姐”打利息，“严姐”再给下面的几百个债权人打利息，不断有新的债权人把钱放到她这里，她的“生意”也越做越大。
“就像一个金字塔。”“严姐”用手指比划着对财新《新世纪》记者说，“只需一张内容简单的借条，他们就把钱给我。”在鄂尔多斯，不仅基础债权人不过问资金投向，就连像“严姐”这样的借贷中间人，也对最基础的投资知识以及房地产开发的回报知之甚少。
“我们内蒙古人就是这样，看你好，觉得你可信，就把钱借给你，没有为什么。但只限于本地人，外地人很难融入本地人的圈子。”另一位受访的借贷中间人向财新《新世纪》记者表示。
无数的“严姐”构成了鄂尔多斯民间借贷组织的中枢，支撑着房地产业的海市蜃楼。据业界估计，鼎盛时期，鄂尔多斯民间借贷总金额中至少40%都投向了房地产行业，仅次于煤矿。
2003年后，鄂尔多斯迎来煤炭开采高潮，大量资本携手民间高利贷进入房地产，房地产交投日益旺盛，房价也开始了一波又一波的上涨。2005年，鄂尔多斯住宅均价为1200元/平方米，2006年涨至2000元/平方米，2007年飙升到3200元/平方米。
2008年，受金融危机影响，煤炭价格暴跌，房价出现短暂滞涨。但复苏很快到来。《纽约时报》曾对这个沙漠上崛起的奇特新城进行系列报道。据其调查，2009年鄂尔多斯的住房销售额达到了24亿美元，而2004年不过1亿美元。
从2010年4月起，高和投资公司对鄂尔多斯进行调研，走访了房地产及金融部门的主要官员，发布了一份题为《没人看懂鄂尔多斯》的报告。报告称，2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷时，鄂尔多斯住房成交面积达1009.4万平方米，很多高端住宅项目刚一推向市场，便迅速售罄。
